Верховный суд выпустил разъяснения по обстоятельствам непреодолимой силы и другим аспектам, связанным с ограничениями из-за эпидемии коронавируса, а федеральные власти ввели мораторий на признание новостроек проблемными до конца 2020 года. Разъяснения и мораторий, на первый взгляд, дают преимущество застройщикам. Остались ли в такой ситуации у дольщиков возможности для влияния на застройщиков? Свою позицию озвучил руководитель арбитражной практики Адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Игорь Ершов.
«Необходимо заметить, что застройщики пока не получили никакого явного преимущества перед дольщиками. По итогам проведенного Президентом РФ совещания по вопросам развития строительной отрасли, которое состоялось 16 апреля 2020 г., Председателю Правительства РФ было дано поручение до 20 мая 2020 г. проработать вопрос о включении строительной отрасли в перечень наиболее пострадавших в результате распространения коронавирусной инфекции отраслей российской экономики для оказания мер федеральной поддержки в субъектах РФ, в которых с учётом сложившейся санитарно-эпидемиологической обстановки было принято решение о приостановлении строительных работ.
Кроме того, руководителям высших исполнительных органов государственной власти субъектов РФ было поручено с учётом ранее данных поручений обеспечить мониторинг состояния застройщиков, реализующих проекты по строительству жилья с привлечением средств участников долевого строительства, а также утвердить региональные планы мероприятий по поддержке строительной отрасли в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.
Не следует считать преимуществом застройщиков приостановку в ряде субъектов РФ строительных работ, в том числе на жилых домах. Меры государства по поддержке строительной отрасли – это прямо или косвенно и поддержка дольщиков.
Сложившаяся с распространением коронавирусной инфекции ситуация, очевидно, препятствует реализации всех задуманных планов во всех сферах жизни и отраслях экономики, но не создает преимуществ для кого-то одного, например, для застройщиков.
Отмечу, что коронавирусная инфекция не прекратила действие гражданского законодательства и Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ о долевом строительстве, а Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 21 апреля 2020 г. тоже ничего нового не указал, а лишь в очередной раз обратил внимание на существующие нормы права и на их правильное толкование судами и участниками оборота.
Наиболее разумная политика государства всегда, а, особенно, в период кризиса – достижение баланса и компромисса между участниками гражданского оборота и между дольщиками и застройщиками, в частности.
Главная идея, заложенная Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 21 апреля 2020 г., состоит в следующем:
- Недопустимо автоматическое приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом;
- Коронавирусная инфекция не позволяет автоматически отказаться от (исполнения) сделок, договоров, обязательств, изменить или расторгнуть сделки, договоры.
Дольщики не должны злоупотреблять своими правами, а предоставление им неограниченных прав по изменению или расторжению договоров долевого участия лишь на основании наличия коронавирусной инфекции неприемлемо, как неприемлема и обратная ситуация, когда застройщики будут пытаться прикрываться коронавирусной инфекцией для приостановления строительства или для отказа от своих обязательств перед дольщиками.
Дольщики и застройщики обладают тем же объемом прав и обязанностей, как и до начала распространения коронавирусной инфекции и введения государством ограничительных мер.
Если дольщик пришел к выводу, что новостройка возводится медленно или нарушены на 2 месяца сроки передачи объекта, то на этот случай Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ о долевом строительстве содержит следующие нормы:
- В п.1 ч.1 ст.9 указано, что дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
- В п.1 ч.1.1 ст.9 указано, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Однако данные права не могут быть неограниченными, абсолютными, поскольку:
- Если согласно п.1.2 ст.9 закона о долевом строительстве застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке;
- Застройщик имеет право оспорить односторонний отказ дольщика от исполнения договора и, если будет очевидно, что дольщик действовал добросовестно, а момент передачи объекта пришелся на период ограничительных мер и нарушение срока передачи объекта на 2 месяца было вызвано ограничительными мерами, введенными государством в связи с распространением коронавирусной инфекции, то суд признает такой отказ дольщика недействительным;
- Если дольщик пытается расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства, когда становится очевидным, что в предусмотренный договор срок объект не будет передан дольщику, то суд может поддержать одну из сторон в зависимости от того, повлияли ли ограничительные меры на процесс строительства или нет.
Если финансовое положение дольщиков значительно ухудшилось и люди поняли, что деньги нужнее, то по общему правилу это не является основанием для отказа дольщиков от исполнения договора в одностороннем порядке или основанием для расторжения договора. Причем, так было и до начала распространения коронавирусной инфекции. В данном случае необходимо договариваться с застройщиком об отсрочке платежей, если объект (квартира) приобретен в рассрочку.
Если же мы говорим о ситуации, когда дольщик приобрел объект (квартиру), заплатил полную стоимость, а потом передумал и решил отказаться от договора и вернуть деньги, то такое поведение является крайне недобросовестным и незаконным и не найдет и не может найти судебной защиты.
Таким образом, распространяющаяся коронавирусная инфекция и введенные в связи с ней государством ограничительные меры не изменили существующий гражданско-правовой режим, действующее законодательство, а также автоматически не повлияли на права и обязанности дольщиков и застройщиков».
Ключевые контакты: Ершов Игорь
Назад в раздел